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☆☆　週刊節税教室　☆☆　　　　　　　　　　第127号（2004/3/29）　

　【　アトラス総合事務所　】　　　 　http://www.cpainoue.com/

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　■■■　 　土地と建物の取得価格　（消費税、所得税、法人税）　　　■■■

☆質問

『会社で事務所用に中古マンションを１室購入しました』

『税務上の扱いを教えてください』

★回答

中古マンションを購入したら、まず購入価格を建物の価格と土地の価格

に分けなければなりません。

消費税は建物の売買にはかかりますが、土地の売買にはかかりません。

ですから、まず不動産の売買契約書において、消費税の記載があるか

どうかを確認する必要があります。

売買契約書に消費税の記載があれば、その金額は建物の売買金額に

かかる消費税ということになります。

消費税の金額が５０万円とされていれば、５０万円を消費税率の５％で

割った１千万円が建物の売買金額であることになります。

☆質問

『なるほど・・・しかし、会社で買った中古マンションの売買契約書には

売買金額２千万円とあるだけで、消費税の記載はありません』

★回答

そうですか。

それでは、建物の売買金額を消費税から逆算する方法はとれません。

しかし、２千万円で購入した中古マンションを「土地いくら」「建物いくら」

と分けないと、会社での消費税の計算や、建物に対する減価償却の計

算もすることができません。

☆質問

『では、どうしたらよいのですか？』

★回答

このような場合、２つの方法が考えられます。

まず、購入価格である２千万円を土地の固定資産税評価額と建物の固

定資産税評価額の割合で土地と建物に分ける方法です。

☆質問

『土地と建物の固定資産税評価額はどのように調べるのですか？』

★回答

市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を発行してもらいます。

何百円かの手数料がかかりますが、入手できます。

たとえば、土地の固定資産税評価額が１千万円で建物の固定資産税評

価額が６百万円としましょう。

土地の金額は購入価格２千万円に１千万円（土地の評価額）を掛けて

１６百万円（土地と建物の評価額合計）で割った金額です。

すなわち、１，２５０万円が土地の購入金額になります。

同様に、建物の購入金額は２千万円に６百万円を掛けて１６百万円で割

った金額である７５０万円になります。

☆質問

『なるほど。こうやって中古マンションの購入金額を土地と建物に分ける

のですね。』

『ところで、もうひとつの方法も教えてください』

★回答

これは、国土交通省が発表している「建築統計年報」による方法です。

建築統計年報には、「建物の標準的な建築価額」の表があり、建物の構

造と建築年数ごとに平米あたりの建築費が定められています。

☆質問

『会社で買ったマンションは平成３年築で、鉄筋コンクリート造りで、面積

は４０平米です。』

★回答

平成３年築で鉄筋コンクリート造りですと、「建物の標準的な建築価額」

は、平米２４６，８００円になります。

建物が４０平米ですから４０平米×２４６，８００円＝９，８７２，０００円が平

成３年のマンション建築時の建物の額となります。

しかし、平成１６年にこの中古マンションを取得したわけですから、すでに

１３年も経過しています。

当然、この１３年間で建物の価値は下がっていますので、その減価分を

計算すると、約１７０万円になります（一定の計算式が税法で定められて

います）。

すると、この方法での建物の価格は９，８７２，０００円から１３年分の減

価額１，７００，０００円を差し引いた８，１７２，０００円となります。

☆質問

『はじめの方法での建物の価格は７,５００，０００円で、後の方法での建

物の価格は８，１７２，０００円と計算されました』

『いずれか有利の方を選択しても構わないのですか？』

★回答

いずれも、一般的に認められている方法ですから、税金が有利な方法を

選択しても問題ないと思います。