週刊節税教室 土地と建物の取得価格 このウインドゥを閉じる

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☆☆ 週刊節税教室 ☆☆          第127号(2004/3/29) 

 【 アトラス総合事務所 】     http://www.cpainoue.com/

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 ■■■   土地と建物の取得価格 (消費税、所得税、法人税)   ■■■


☆質問

『会社で事務所用に中古マンションを1室購入しました』

『税務上の扱いを教えてください』

★回答

中古マンションを購入したら、まず購入価格を建物の価格と土地の価格

に分けなければなりません。

消費税は建物の売買にはかかりますが、土地の売買にはかかりません。

ですから、まず不動産の売買契約書において、消費税の記載があるか

どうかを確認する必要があります。

売買契約書に消費税の記載があれば、その金額は建物の売買金額に

かかる消費税ということになります。

消費税の金額が50万円とされていれば、50万円を消費税率の5%で

割った1千万円が建物の売買金額であることになります。

☆質問

『なるほど・・・しかし、会社で買った中古マンションの売買契約書には

売買金額2千万円とあるだけで、消費税の記載はありません』

★回答

そうですか。

それでは、建物の売買金額を消費税から逆算する方法はとれません。

しかし、2千万円で購入した中古マンションを「土地いくら」「建物いくら」

と分けないと、会社での消費税の計算や、建物に対する減価償却の計

算もすることができません。

☆質問

『では、どうしたらよいのですか?』

★回答

このような場合、2つの方法が考えられます。

まず、購入価格である2千万円を土地の固定資産税評価額と建物の固

定資産税評価額の割合で土地と建物に分ける方法です。

☆質問

『土地と建物の固定資産税評価額はどのように調べるのですか?』

★回答

市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を発行してもらいます。

何百円かの手数料がかかりますが、入手できます。

たとえば、土地の固定資産税評価額が1千万円で建物の固定資産税評

価額が6百万円としましょう。

土地の金額は購入価格2千万円に1千万円(土地の評価額)を掛けて

16百万円(土地と建物の評価額合計)で割った金額です。

すなわち、1,250万円が土地の購入金額になります。

同様に、建物の購入金額は2千万円に6百万円を掛けて16百万円で割

った金額である750万円になります。

☆質問

『なるほど。こうやって中古マンションの購入金額を土地と建物に分ける

のですね。』

『ところで、もうひとつの方法も教えてください』

★回答

これは、国土交通省が発表している「建築統計年報」による方法です。

建築統計年報には、「建物の標準的な建築価額」の表があり、建物の構

造と建築年数ごとに平米あたりの建築費が定められています。

☆質問

『会社で買ったマンションは平成3年築で、鉄筋コンクリート造りで、面積

は40平米です。』

★回答

平成3年築で鉄筋コンクリート造りですと、「建物の標準的な建築価額」

は、平米246,800円になります。

建物が40平米ですから40平米×246,800円=9,872,000円が平

成3年のマンション建築時の建物の額となります。

しかし、平成16年にこの中古マンションを取得したわけですから、すでに

13年も経過しています。

当然、この13年間で建物の価値は下がっていますので、その減価分を

計算すると、約170万円になります(一定の計算式が税法で定められて

います)。

すると、この方法での建物の価格は9,872,000円から13年分の減

価額1,700,000円を差し引いた8,172,000円となります。

☆質問

『はじめの方法での建物の価格は7,500,000円で、後の方法での建

物の価格は8,172,000円と計算されました』

『いずれか有利の方を選択しても構わないのですか?』

★回答

いずれも、一般的に認められている方法ですから、税金が有利な方法を

選択しても問題ないと思います。

◆発行 アトラス総合事務所